El Congreso de los Diputados ha aprobado este mircoles la Ley de Vivienda Acordada por el Gobierno y sus socios después de varios años con el proyecto varado en la negociación parlamentaria. El texto supone el primer estándar de este tipo en España y presenta como medio principal un sistema de limitación del patrimonio del comprador que reducirá la tensión en el mercado. stas son algunas de sus claves:
Límites al alquiler
El hueso alquileres que se encuentran en reas de mercado tensionado sern regulados y tienden que someterse a una mecanismo limitador «excepcional y acotado en el tiempo»independientemente de que los inmuebles sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.
Estos topes variarán según el perfil del casero. En el caso de los pequeños dueños que cuentan con cinco inmuebles en una rea tensionadael límite se estableció mediante la indexación a la renta anterior en vigor, es decir, el límite vendr marcado por el contrato anterior, así que el acuerdo contempló una serie de bonificaciones a estos propietarios para incentivar que pongan sus inmuebles en arrendamiento.
En el caso de los grandes propietariosel tope se establecerá mediante la aplicación de un índice de referencia que comenzará a elaborarse ahora y entrará en vigor el 1 de enero de 2025.
Hasta entonces, durante 2023 se aplicará el límite del 2% actual, mientras que en 2024 será del 3% a todos los contratos en vigor, independientemente del tamaño del tenedor.
Señale el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para las viviendas arrendadasEs posible que el arrendatario pueda incorporar a la finalización del contrato una prrroga extraordinaria, de carácter anual, y por un plazo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
fr nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya en el mercado del alquiler a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general, a la renta del contrato anterior, lograr ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos, como rehabilitación energética, mejora en la vivienda o contratos de gran duración (más de 10 años).
Cuando el dueño un mar gran tenedorthe renta de los nuevos contratos suscritos en rea tensionadas estar limitada en su caso por el contrato anterior, o el lmite mximo del precio aplicable conforme al sistema de ndices de precios de referencia [pendiente de elaboracin por parte del INE y con una fecha prevista de entrada en vigor del 1 de enero de 2025].
Existe la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de precios de referencia también a las viviendas que no hubieran estado arrendadas en los últimos cinco años, siempre que ello se establezca en la declaración de la zona de mercado residente tensionado.
Excepciones
En el caso de los pequeños dueñosel precio únicamente podrá se más todo de lo que proceda de la aplicación de la clusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los últimos cinco años en la misma casa, cuando se acredite que la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
También cuando en ese mismo período se hayan finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30% o cuando se hayan finalizado actuaciones de mayor accesibilidad, debidamente acreditadas.
Tambin podr aumentar el precio de compra hasta un 10% cuando el contrato de arrendamiento se firme por un período de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prrroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o ms aos.
Grandes Tenedores
El texto define el concepto de gran tenedorcomo la persona física o jurídica que se titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Sin obstinación, modifica el definición de gran tenedor aplicable en las áreas tensadas. En este caso, para ser considerado como un gran tenedor aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residente ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando como sea motivado por la comunidad autónoma en la memoria justificativa correspondiente.
áreas tensas
Por otro lado, se ampla la declaración de zonas tensionadascuya consideración pivota sobre dos condiciones que no tienen por qué cumplirse a la vez, es decir, bastar con que se cumpla una de las dos situaciones para que el rea pueda ser declarada como tensionada (a diferencia del proyecto inicial aprobado en Consejo de Ministros).
Condiciones del niño:
- Que el medio cobra del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de rea tensionada.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado ser de tres aos, pudiendo prorrogarse anualmente.
En el caso de alquiler de inmuebles situados en zonas de mercado residentncial tensionadodeber aportar información de la renta vigente en el marco de los contratos de arrendamiento de vivienda de los últimos cinco años.
Protección de los Inquilinos
Se calificó la posibilidad de una prrroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que coincidan con la vivienda arrendada oa sus accesorios, sean un cargo del arrendatario. Asimismo, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
desalojos y desahucios
El nuevo texto alarga los procedimientos para recuperar elpropiedad de una vivienda en casos de ocupación o de impago del alquiler o de una hipoteca. En algunos casos, el proceso puede durar hasta dos años, lo que supone aumentar las garantías para las personas que ocuparon de manera irregular un inmueble.
Además, no se admitirán las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca si no se especifica si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupada; si la parte solicitada se encontrará o no en situación de vulnerabilidad económica y si no demuestra la condición de gran tenedor de la parte solicitante.
es decir, cualquier dueño que inicia un proceso legal para determinar si el inmueble es vivienda habitual de la persona que el ocupante aporta un certificado que acredita si no es gran propietario. Si el propietario es particular y el inmueble se ha convertido en la vivienda habitual del ocupante, el juez tendrá la obligación de informarles de que pueden solicitar ayuda a los servicios sociales y comunicar la situación a las administraciones correspondientes para que puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica.
Los grandes tenedores, además, tienden a someterse a un proceso de conciliación o intermediación que retrasa más los procedimientos de desalojos.
Impuesto a las viviendas vacantes
La ley contemplaba una definición para que los ayuntamientos pudieran aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vacaciones más de dos años, y parece que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal . Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que Podr alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
Bonos
La norma incluye bonificaciones determinadas en la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que puede incrementarse:
- Hasta el 90%, cuando está firmando un nuevo contrato en un área de mercado residencial tensionada, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Hasta el 70%, en caso de nuevos contratos de arrendamiento a jvenes de entre 18 y 35 aos en dichas reas o en caso de arriendo a la Administracin pblica o entidad del tercer sector, o acogida a algn programa pblico de vivienda qu’limite la renta del alquiler.
- Hastael 60%, en caso de que se hubieran llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Consejo Asesor de Vivienda
La norma prevé igualmente aprobar por ámbitos territoriales los sistemas de índices de precios de referencia, reforzando la colaboración e intercambio de datos entre los sistemas de información estatales y autónomos. Ligado a este trabajo y en el marco de las competencias estatales, para conformar una Base de datos de contratos de compra, ligada a los registros actuales de fianzas autonómicas, al registro de la propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico y local, con el objeto de disponer de información suficiente como base de la arquitectura del sistema de índices de precios de referencia estatal y realizar el adecuado seguimiento y evaluación de las medidas anteriores.
Además, se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda. Ser un órgano colegiado de carcter técnicoasesor y consultivo del Estado para la programacin de las polticas pblicas de vivienda, que estar integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, como distintos expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.
Por su parte, con la intención de aportar transparencia e información en las políticas públicas de vivienda, se establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifican las acciones adoptadas para reforzar dicho existe parque y acomodarlo a pedido.
Reserva de suelo
La norma establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Se incrementa a partir de los porches de reserva de suelo para vivienda protegida. Se reserva para entender, como mínimo, el terreno necesario para realizar el 40% de la edificabilidad residencial anticipada por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización (antes era del 30%) y el 20% en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización (frente al 10% anterior).
vivienda protegida
Se establece la calificación indefinida de los vivienda protegida, garantizado siempre, al menos, un período de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que se definen en un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promueven sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, hubo un plazo mínimo de descalcificación de 30 años.
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